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                      投资企业-房地产2017年以来的这个行业投资是15万亿

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                      現在庫存確實並不是很高,整個行業總體來說保持平穩的發展,還是有基礎,有條件的,因為各個方面的調整,特別是大企業越來越大,現在百強企業佔到全行業銷售額70%左右,對地域的選擇,成本的控制,品牌的塑造應該說都好於小企業。儘管大家關注到去年很多企業400多家倒閉,退出市場,這是在行業內的整合,目前來看,房地產的平穩發展還是有基礎的。

                      一二線城市,明年的機會還是好的,壓力是有的,但是價格是不讓它漲的,中央控制熱點城市不讓房價上漲,主要是在一二線城市。

                      我們認為房地產的轉型,不離開主業的情況下,如何通過創新,通過優化你的經營模式,通過提高更好的產品和服務,來實現你的經營理念和模式的轉型。

                      我認為房地產業考慮轉型,房地產行業自身的空間是非常大的,房地產雖然這些年發展速度非常快,但是質量,它的定位,包括運營模式,它的服務的疊加,科技和綠色遠遠都沒有到位。為什麼不能去轉行?是因為從全世界固定資產投資來講,房地產2017年以來的這個行業投資是15萬億,15萬億是什麼概念?僅低於製造業的固定資產的投資,2017年製造業固定資產的投資是多少?只有19萬億,房地產一個行業是15萬億,差4萬億。但是製造業這19萬億的投資是有37個子行業組成的,比如說汽車、輪胎、服裝和家電,還有傢具、食品加工,房地產一個行業的投資就15萬億,沒有哪個製造業能容納房地產行業的投資,更何況製造業多數都是飽和性的產業,房地產開發投資13萬億,銷售額能達到16萬億的行業,都混不下去,你去擠到一年才幾千億的行業,你能做好嗎?我是不相信的,如果房地產業轉到汽車和醫療,那是轉行,轉行能不能成功?我覺得都不是我們研究的範圍。

                      秦虹在演講中談到,三四線城市的房價上漲的壓力已經沒有了,反而下一步面臨著房價短時間漲得太快,後續的需求支撐力是乏力的問題。主要是企業在三四線城市不拿地。

                      以下為演講實錄:秦虹:房地產2019年各項指標又創了歷史新高,銷售額和銷售面積都是歷史的最高。房地產開發投資增速也是全年保持在10%以上,也比去年高。

                      她談到,一二線城市,明年的機會還是好的,壓力是有的,但是價格是不讓它漲的,中央控制熱點城市不讓房價上漲,主要是在一二線城市。

                      其實一個非常重要的指標,是沒有在國家統計局裡面反映出來的,但是我們分析可以看出來的,從2016年開始,全行業房地產開發投資的總額低於商品房銷售總額,16-19年連續四年,連續四年房地產整個行業賣出去房子的錢大於投資的錢,雖然這個行業局部問題,或者一些企業出現的一些問題都是局部的,但是整個行業健康水平,從2016年之後和之前是完全不一樣的。之前都是投資額高於銷售額,每年賣出去房子回來的錢,低於投資投出去的錢,所以整個行業目前來看還可以,相對來說按照中央的要求,保持平穩,我覺得還是有基礎的。

                      我覺得三四線城市的房價上漲的壓力已經沒有了,反而下一步面臨著房價短時間漲得太快,後續的需求支撐力是乏力的。企業不拿地主要是在三四線城市。

                      2018年專門研究了房地產企業轉型的問題,房地產企業要不要轉,向哪裡轉,如何轉?要不要轉,必須要轉。往哪裡轉?我跟行業說,如果房地產業轉型,往其他行業轉,像汽車、能源,礦產,這叫轉行,不能叫轉型,而且風險是巨大的,我並不贊成。

                      去庫存還是比較理想的狀態,庫存不是特別大,15年去庫存政策對房地產支持的力度是非常大的,但是有很大的代價,力度有點太大了,使得一線城市在15、16年,二線城市在16、17年,三四線城市在17、18年,不同的城市在不同的時間點,都在一年到一年半的時間里,房價都翻了一倍。所以現在中央說要控制風險,房地產一個很重要的風險,就是價格。中央控風險主要是現在大中小城市價格都在高位,價格高位意味着有下跌的風險,已經在高位,帶來了很多社會的風險,很多人買不起房了,由於價格在高位,所以我們每年新增貸款的額度,投到房地產這一塊,個人按揭貸款的額度占的比例就很大,帶來了一些政治風險。

                      新浪財經訊 清華大學中國與世界論壇1月4日在京舉行,中國人民大學國家政策與戰略研究院副主任、住建部研究中心原主任秦虹出席並演講。

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